De nombreuses personnes nous demandent notre sentiment sur l’évolution des prix immobiliers partout en France. Cette crise sanitaire couplée à une crise économique inquiète les français et de manière légitime car la pierre est l’actif principal du patrimoine de nos chers compatriotes. Cependant, comme nous répondons fréquemment, il n’y a pas de quoi s’inquiéter sur la tendance des prix immobiliers long-terme même si des soubresauts sur le court-terme peuvent apparaître. L’achat d’un bien immobilier se doit de toute manière d’être à vocation long-terme ce qui permettra de relativiser une baisse possible de prix sur le court-terme et qui ne devrait pas être durable si elle a lieu.
Pourquoi tant de sérénité sur la tendance haussière des prix sur le long-terme ?
Premièrement, l’immobilier est régi par l’offre et la demande, de ce côté tous les feux sont au vert. La croissance démographique est forte avec plus de deux millions de nouveaux habitants prévus d’ici 2030 selon l’Insee. Nous comprendrons aisément que ces nouveaux habitants comme tout un chacun devront se loger et qu’il faudra accroître l’offre de logement déjà tendue dans les grandes métropoles. Cependant du côté de l’offre, la demande de permis de construire est en berne avec une baisse de 20% en 2020 par rapport à 2019. Cette situation survient alors que depuis de nombreuses années maintenant nous construisons moins de logements que le besoin structurel et cela s’accentue avec la crise sanitaire actuelle. La tension entre l’offre et la demande n’est pas près de s’estomper même si la plupart des nouveaux habitants se concentreront dans les villes de grande taille et la hausse des prix immobilier s’effectuera surtout sur ces marchés d’où le fossé qui continue et continuera à croitre entre les prix immobiliers des grandes villes dynamiques type Nantes et des communes moins attractives comme Saint-Etienne.
Deuxièmement, de grands projets avec des investissements colossaux sont en cours dans la plupart des grandes métropoles. Le plus emblématique étant celui du Grand Paris avec ses 22 milliards de budget, la création d'un réseau de 200 kilomètres de lignes nouvelles et 48 nouvelles gares à venir. Ces projets pharaoniques bénéficieront à leurs environnements immobiliers immédiats qui verront leurs attractivités se renforcer. Prenons l’exemple, d’une ville limitrophe de Paris comme Clichy qui vient de voir l’ouverture de la station de métro 14 « Porte de Clichy ». Les habitants seront à seulement 13 minutes de la station Chatelet et 18 minutes de « Bibliothèques François-Mitterrand ». Ajouté à cela les projets passés, en cours et à venir comme à proximité immédiate la nouvelle cité judiciaire de Paris et son coût stratosphérique d’approximativement 3 milliards.
Nous comprenons mieux l’augmentation d’environ 45% sur les cinq dernières années pour une ville comme Clichy et comme cité précédemment, une petite baisse de prix sur le court-terme ne serait pas choquant, mais il n’y a pas de raison pour que les prix immobiliers ne soient pas orientés à la hausse dans le futur au vu de l’attractivité de l’environnement immobilier qui se voit renforcée. Un environnement notamment pour l’hypercentre de Clichy qui se confond de plus en plus avec des quartiers parisiens comme Place de Clichy et qui se situe à 10 minutes de métro, 10 minutes de métro pour un écart de prix d’environ 30% (les prix immobiliers à Clichy).
Troisièmement, les français aiment la pierre et au temps d’une future retraite incertaine, beaucoup considèrent l’investissement locatif comme un indispensable pour préparer ses vieux jours. Les taux des livrets d’épargne classiques sont au plus bas et encouragent les français a profité des rendements de l’immobilier avec un locataire qui paiera une grande partie de la mensualité immobilière dans la plupart des villes. Rajouté à cela une demande croissante de la part des institutionnels qui comme les particuliers ont remarqué la résilience de cette classe d’actifs lors des crises économiques. Les volumes d’achats de logements en bloc par les institutionnelles représentaient un milliard d’euros en moyenne sur les dernières années alors que 2020 devrait représenter environ 5 milliards d’euros soit cinq fois plus selon le broker Cushman & Wakefield.
Quatrièmement, les taux immobiliers restent au plus bas et devraient le rester sur le long-terme. Les banques centrales ont besoin de soutenir l’économie avec des taux bas et nous ne voyons pas le bout du tunnel de ce marasme économique. La bonne nouvelle est cependant pour les acquéreurs de biens immobiliers qui empruntent à des conditions toujours historiquement basses. D’après le courtier Meilleurtaux, un bon profil sur 20 ans peut obtenir 1,02% sur 20 ans en janvier 2021 et pour un profil excellent 0,67% à peine ! Au vu de la faiblesse des coûts de l’emprunt, on comprend aisément l’appétence des français pour acheter de l’immobilier d’autant plus si l’augmentation des prix sur le long-terme se confirmerait.
Nous sommes persuadés qu’on peut trouver d’autres facteurs pouvant influer les prix de l’immobilier cependant les quatre facteurs abordés lors de cet article sont à nos yeux les principaux contributeurs de l’évolution positive à venir (mais qui peuvent en cas de retournement influer négativement) sur les prix immobiliers. Pour résumé nous pouvons distinguer les arguments factuels comme une offre supérieure à la demande et des taux d’intérêt extrêmement bas aux arguments plus psychologiques comme la confiance des français en l’immobilier comme valeur refuge. Nous resterons attentifs à l’évolution des différents paramètres car comme tout un chacun nous n’avons pas de boule de cristal cependant vous comprenez mieux notre sentiment positif sur les prix de l’immobilier sur le long-terme, et nous insistons sur le long-terme car les évènements récents nous ont montrés que sur le court-terme tout est possible !