Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Nous vous proposons un récapitulatif non exhaustif de la fiscalité sur les cessions immobilières.
Les cas d’exonération de plus-values
- La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-values si votre bien immobilier représente votre lieu de résidence principale au moment de la cession. En cas de déménagement et donc de changement de résidence principale, votre logement précédent qui constituait votre résidence principale sera exonéré de plus-values si vous l'avez mis en vente pendant que celui-ci représentait encore votre résidence principale et que la vente se déroule dans un délai « normal » (inférieure à 1 an).
- Si vous n’êtes pas propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre dernières années précédant la vente d’un investissement immobilier locatif ou d’une résidence secondaire, une exonération sur la taxation des plus-values sera possible sur le prix de la vente réinvesti dans l’achat d’une résidence principale. Le montant doit être réinvesti dans les 24 mois suivant la cession du bien immobilier.
- Les prix de vente inférieurs à 15 000€ sont exonérés de taxation sur la plus-value. Les parkings ou les caves de faible valeur sont visés par ce régime d’exonération fiscale.
Calcul de la plus-value
Pour calculer le montant de la plus-value, le prix de vente doit être retraité des coûts liés à celle-ci comme le coût des diagnostiques immobiliers et les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble. Une fois obtenue le « prix de vente net », il faut le soustraire au prix d’acquisition retraité des frais d’acquisition (communément appelés frais de notaire) qui s’évaluent forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition. Sans oublier le montant des travaux réalisés sur le bien immobilier pendant la période de détention du logement. Les coûts des travaux doivent être justifiés par des factures. Si vous avez détenu votre logement pendant plus de 5 ans, vous pouvez prendre un forfait de travaux de 15% du montant de l’acquisition sans justificatif nécessaire. Au-delà de 5 ans, le montant de la plus-value représentera donc la partie du prix de la vente supérieur au prix d’acquisition majoré de 22,5% (15% + 7,5%).
Abattement sur la plus-value
Une fois le montant de la plus-value déterminé, un abattement s’applique suivant la durée de détention du bien immobilier. Pour l’impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième année de détention, 4% pour la vingt-deuxième année de détention. Pour la CSG- CRDS (prélèvements sociaux), l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Pour résumé, l’exonération totale intervient au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une fois le montant de la plus-value déterminé après abattement, il sera taxé sur l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche marginale d’imposition supérieure (TMI) et à hauteur de 15.5% pour la CSG-CRDS.
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