Resized_assurance-emprunteur

Lors de la souscription d’un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci demandera la mise en place de différentes couvertures concernant deux types de risques, à savoir les risques de santé et les risques de solvabilité financière. Il s’agit de l’assurance emprunteur et de la garantie adossée au financement.

La Garantie

Elle permet à l'établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur. Concrètement, en cas de problèmes, ce dispositif juridique permet aux établissements prêteurs d'appréhender et de faire vendre le bien financé pour récupérer les fonds octroyés. On distingue trois types de garanties : la garantie réelle (hypothèque et privilège de prêteur de deniers), le cautionnement et le nantissement.

Si l'emprunteur n'honore pas ses remboursements, l’hypothèque donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues.  Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire et entraîne un certain nombre de frais. Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée de deux ans. Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit, vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ».

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt. En revanche, le PPD ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains).

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit. Il existe différentes sociétés de cautionnement : Crédit Logement, SACCEF, la CAMCA, la SOCAMI, CMH…

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou la caution mutuelle, si vous détenez des valeurs, que vous pouvez remettre au banquier en garantie. Il peut s'agir de contrats d'assurance-vie ou de placements sûrs. L'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser, si l'emprunteur ne paie pas ses échéances. Cette garantie engendre peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.

L’assurance emprunteur

L'assurance de prêt est une exigence formulée par les banques lors d'une demande de prêt. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, elle est exigée dans la quasi-totalité des cas[]. Cette assurance permet de couvrir les risques de défaut de paiement quelle que soit leur cause, ce qui explique qu'elle soit ainsi exigée. Elle est souvent complétée par des garanties comme les risques d'incapacité, d'invalidité voire de perte d'emploi.

La garantie de base est la garantie Décès (DC) : en cas de décès de l'emprunteur, l'assurance réglera le capital restant dû du prêt. En complément s'y ajoute la Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : invalidité 3e catégorie nécessitant l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne.

Les autres garanties sont l'Incapacité Totale de Travail (ITT) et l'Invalidité Permanente Totale (IPT). L'emprunteur est considéré en état d'ITT s'il est dans l'incapacité d'exercer sa profession et s'il n'exerce aucune autre activité rémunératrice. La compagnie d’assurance ne soldera pas le prêt à la place de l’emprunteur en cas d’arrêt de travail, mais viendra simplement compenser la perte de revenus subie.