L’achat d’un bien immobilier étant une décision importante, il y a quelques éléments à connaître et à prendre en compte lorsque que vous souhaitez faire une offre sur le logement désiré. Ceci vous permettra de pouvoir négocier au mieux votre achat immobilier !
Situer le bien par rapport au marché
Il est important d’évaluer l’environnement et les caractéristiques du logement avec précision. Cette évaluation vous permettra de tirer tous les points positifs comme négatifs du bien immobilier pour le situer par rapport à la moyenne. Les critères à prendre en compte sont les nuisances sonores, l'exposition, la consommation d'énergie, la qualité des matériaux, les annexes... Pour connaître le prix moyen d’un bien immobilier selon sa localisation, nous vous recommandons (évidemment) Prixmmo, qui vous donnera le prix moyen du bien en question selon le nombre de pièces observées et suivant le quartier (nous prenons en compte toutes les offres de vente d’un secteur pour établir nos prix). Il faut avoir à l’esprit que le prix moyen mérite une surprime ou une décote selon les caractéristiques du bien et de son environnement. Si votre logement est « énergivore » (consomme beaucoup d’énergie), exposition nord avec une forte nuisance sonore, vous pouvez prendre le prix moyen et retirer jusqu’à 30% si le bien accumule les défauts. Dans le cas contraire d’un bien atypique et lumineux avec une façade haussmannienne, il peut revendiquer une surcote. Vous pourrez aussi rajouter environ 30% si le bien est de très bonne facture. Il y aura toujours des exceptions et des biens qui dépasseront cette fourchette de -30%/+30% mais ce sera dans le domaine de l’exceptionnel.
Analyse du prix de vente
L’étape précédente vous permettra d’évaluer le prix d’un logement selon le marché et de le comparer au prix de vente du bien désiré. Si vous observez une décote significative, évitez de négocier car vous pouvez passer à côté d’une opportunité. Dans le cas où le bien est surcoté, le mieux est d’attendre avant de faire une offre, ceci vous permettra d’être en situation de force si le bien n’a pas été vendu au bout de 3/6 mois. Cette situation entrainera éventuellement une baisse du prix. Si votre estimation est proche du prix de vente, prenez connaissance des différents scénarii de négociation ci-dessous, vous pourrez gagner quelques milliers d’euros.
Connaître la situation du vendeur
Pensez à poser le maximum de questions à l’agent immobilier ou au vendeur pour obtenir des informations sur la vente. Si vous apprenez que le vendeur a un crédit relais, que le bien est en vente depuis 6 mois ou qu’elle découle d’une succession, votre marge de négociation sera potentiellement élevée. Le nombre de visites réalisées est aussi révélateur de l’attractivité d’un bien :moins un bien est attractif plus votre chance, que votre offre d’achat négociée soit acceptée, est élevée.
Les différents Scénarii de négociation
Le bien a de nombreux défauts :
Avec un vendeur pressé, nous sommes dans le meilleur des scénarii, vous pouvez et vous devez faire une offre en-dessous du prix. Une première offre inférieure entre 10% et 15% est pertinente, en cas de contre-proposition fixez-vous une limite, comme une marge de 5% par rapport à votre offre initiale. Il est important de ne pas être pressé dans l’immobilier surtout pour un bien avec une multitude de défaut.
Le bien a autant de qualités que de défauts :
Vous devrez exposer votre liste de points négatifs au vendeur et évidemment minimiser les qualités (d’où l’intérêt d’établir une liste de qualités et de défauts au préalable). Une offre en moyenne 5% en dessous du prix de vente en pointant les défauts est raisonnable. Vous pouvez aussi rassurer le vendeur sur vos capacités de financement et un apport substantiel qui accélérera votre octroi de crédit.
Le bien accumule les points positifs :
Toujours maximiser les défauts et ne pas hésiter à faire remarquer que le prix du bien est supérieur à la moyenne des prix constatée dans le quartier. Idem que précédemment, une offre en moyenne de 5% en dessous du prix de vente est convenable. Si le vendeur campe sur ses positions, pensez à inclure dans votre négociation des biens meubles comme les équipements de la cuisine, l’alarme etc.
Dans tous les cas, il est important de négocier avec le sourire et créer une affinité avec l’agent immobilier ou le vendeur sera un plus.
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