La baisse des taux d'emprunts, actuellement autour de 2% sur 20 ans, un taux historiquement bas, a permis d’augmenter le pouvoir d’achat des acquéreurs ces derniers mois.
Mais avant de vous engager et de signer un compromis de vente, il est important de mener une profonde réflexion sur votre capacité d’emprunt et de constituer un dossier bancaire de qualité qui vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté.
Anticiper son projet
La première étape consiste à bien anticiper et préparer votre projet d’acquisition immobilière. Lorsque sera venu le temps de contacter les banques afin de leur soumettre votre demande de crédit immobilier, celles-ci vous demanderont de fournir un certain nombre de documents parmi lesquels figurent les trois derniers mois de tous vos relevés de compte
Il s’agit ici pour la banque, a fortiori si vous n’êtes pas encore client de l’établissement en question, de prendre connaissance de votre façon de fonctionner, de se rendre compte de l’effort d’épargne dont vous êtes capable etc…
Il est donc primordial de présenter des relevés de compte « propres », ne faisant apparaitre aucun découvert et aucun rejet de paiement (chèque ou quittance), qui pourraient dissuader les banques de vous compter parmi leurs clients.
Autre facteur important de votre dossier : l’apport personnel. Qu’il soit constitué d’épargne personnelle et/ou d’une donation, il s’agit d’un point à anticiper bien avant la mise en place de votre projet immobilier.
Optimiser les revenus
La très grande majorité des établissements bancaires ont fixé leurs grilles de taux d'emprunt en fonction des revenus des emprunteurs. Cela répond à un souhait de fidéliser une clientèle haut de gamme et de limiter le risque d’impayés en considérant que ce risque est plus faible sur les profils à hauts revenus.
Lorsque vous solliciterez les établissements bancaires, il vous faudra donc prendre en considération la totalité de vos revenus, en incluant la partie variable constituée des primes, bonus, commissions etc…
D’autres établissements portent d’avantage leur attention sur l’apport personnel, sans considérer les revenus dans l’octroi de leurs crédits immobiliers. Ces critères d’éligibilité propres à chaque banque et dont il est difficile d’avoir connaissance en amont rendent également pertinente l’intervention d’un courtier en prêt immobilier. Celui-ci a une connaissance globale du marché lui permettant de solliciter directement les banques à la recherche de votre profil.
Attention à l’endettement
Outre le niveau de revenus et le montant de votre apport personnel, le dernier critère d’analyse des banques concerne l’endettement. Le niveau acceptable par les banques se situe autour de 33%-35%, mais encore une fois chaque banque calcul le taux d’endettement d’une façon qui lui est propre.
Certaines poussent ce niveau à 50% en intégrant les impôts dans les charges, d’autres raisonneront d’avantage en notion de « reste à vivre ».