Resized_vefa

Vous souhaitez acheter dans le neuf, vous trouverez ci-dessous le processus pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA).

Signature du contrat de réservation

Lorsque vous trouvez un logement dans un programme neuf qui vous plaît, pour entamer un processus d’achat, vous devez remplir et signer un contrat de réservation. Le contrat de réservation  mentionne les caractéristiques du logement réservé comme son prix, son numéro de lot, sa surface habitable et les délais d’exécution. De plus, vous devez prendre connaissance de l’état des risques naturels, miniers et technologiques qui vous informe des risques de sismicité, d’éboulement, d’inondation, de sécheresse…Vous trouverez aussi la liste des matériaux utilisés et des équipements qui seront installés dans la notice descriptive. Sans oublier le plan du logement et le plan de masse.

En règle générale vous paraphez et signez ces documents 3 fois : un exemplaire pour le promoteur, un pour le notaire et un pour vous. Le promoteur peut demander un dépôt de garantie (sur un compte séquestre), qui correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.

Dans le neuf vous bénéficiez des garanties suivantes :

  • La garantie de bon achèvement. En cas de faillite du promoteur, un établissement bancaire prendra le relais pour achever le bâtiment
  • La garantie de parfait achèvement pendant 1 an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux
  • La garantie biennale pendant 2 ans. Elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)
  • La garantie décennale pendant 10 ans. Elle vous protège contre tous les sinistres liés aux gros œuvre du bâtiment.
  • L’assurance dommage. Elle vous assure une réparation rapide des dommages lorsque survient un sinistre

Prendre rendez-vous avec son banquier ou un courtier 

Une fois votre appartement réservé, il faut faire financer le bien. Nous vous conseillons de mettre en concurrence votre banquier avec un courtier, ça vous permettra d’avoir un poids de négociation qui peut faire baisser le coût du crédit de quelques milliers d’euros. Il faudra fournir les éléments de votre situation personnelle pour permettre à votre banquier et/ou au courtier de démarrer la procédure du prêt. Les éléments sont les suivants :

  • 2 derniers avis d’imposition
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 3 derniers relevés de compte en banque
  • Les tableaux d’amortissement des crédits en cours
  • Justificatif d’identité
  • Justificatif de domicile actuel
  • Copie du contrat de réservation

Renvoie du contrat de réservation par le promoteur

Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné par lettre recommandée avec accusé de réception. Au lendemain de la présentation du recommandé avec accusé de réception, vous disposerez d’un délai de réflexion de 14 jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre réservation sans conséquence financière (restitution du dépôt de garantie). Après les 14 jours de délai de réflexion, la seule condition suspensive sera le non-octroie d’un prêt bancaire, dans le cas contraire vous perdrez votre dépôt de garantie.

Pensez à vérifier les conditions précises de la vente comme le prix et les délais de réalisation ainsi qu’à la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs.

L’accord de principe du partenaire bancaire

Lorsqu’un établissement bancaire valide votre dossier, une proposition de prêt vous sera transmise avec les conditions du prêt. Les conditions à regarder attentivement sont la caractéristique du taux (fixe/variable/mixte) et l’assurance du prêt pour éviter toute déconvenue une fois le crédit débloqué. Lorsque vous avez sélectionné la meilleure proposition, vous signez une demande de prêt qui engendrera l’édition de l’offre de prêt définitive.

Edition de l’offre de prêt

L’offre de prêt vous sera envoyée par courrier recommandé. L’offre est valable 30 jours à compter de sa réception même s’il y a une possibilité de signer un avenant pour prolonger sa validité. Vous pourrez renvoyer l’offre de prêt signée après 11 jours suivant la réception car vous avez un délai de réflexion de 10 jours. L’offre de prêt comprendra les éléments suivants :

  • Prêts immobiliers à taux fixe: un récapitulatif avec le montant, la durée, le taux, la mensualité assurance comprise, le TEG (taux effectif global, ainsi qu'un tableau d'amortissement détaillé) 
  • Prêts immobiliers à taux variable: les modalités de variation du taux ainsi qu'une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit 
  • Les conditions générales et particulières de l'offre 
  • Les conditions générales de l'assurance 
  • Les conditions générales de la société de caution

Signature de l’acte authentique

Votre projet touche à sa fin, vous avez reçu un projet d’acte en moyenne 1 mois avant la signature notaire. Maintenant le notaire va procéder à la signature de l’acte authentique. L’acte authentique reprendra le contrat de réservation et comportera les éléments suivants :

  • La description du logement vendu
  • Le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux
  • Le délai de livraison
  • Les caractéristiques techniques du logement et de l’immeuble

Appels de fonds

Une fois le prêt débloqué, le promoteur vous enverra des appels de fonds à chaque étape du chantier franchit jusqu’à la livraison.

Si le vendeur bénéficie d’une garantie d'achèvement des travaux accordée par un établissement bancaire, le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
  • et jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.

Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement.

En revanche, si le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie et que vous faites l'acquisition d’une maison individuelle sur plan, l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :

  • 20 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
  • 45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
  • et jusqu’à 85 % du prix total à l'achèvement des travaux,

Les 15 % restant sont versés à la livraison du logement.

La livraison

Le moment tant attendu arrive , votre bien est achevé et vous pouvez en jouir. Le promoteur vous remettra les clés et vous devrez mentionner dans un procès-verbal s’il y a des malfaçons ou une absence de conformité des travaux avec le contrat de réservation. Ensuite vous disposerez encore d'un délai d'1 mois pour lister les malfaçons qui n'auront pas été mentionnées lors de la livraison du logement. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.