Réaliser un investissement locatif à travers un appartement déjà occupé peut se révéler lucratif. Il est cependant nécessaire d’être vigilant en prenant connaissances de tous les éléments concernant la location du bien immobilier.
Une décote s’applique pour les appartements occupés
L’avantage numéro un lorsque vous investissez dans un appartement déjà loué est la décote appliquée par le vendeur. Cette décote, en règle générale, est comprise entre 10 et 30%. La raison est que la vente ne concernera qu’une partie des acquéreurs potentiels sur le marché, les investisseurs ou les acquéreurs opportunistes qui souhaitent aménager dans leurs résidences principales à moyen-long terme.
Le montant de la décote dépendra du bail en cours, notamment de la durée restante (plus la durée est longue plus la décote sera importante) et du loyer fixé qui sera à comparer avec le loyer du marché. De plus, la situation du locataire rentrera également en compte, notamment son âge, sa solvabilité, ses garanties et sa propension à payer régulièrement et à date régulière le loyer.
Analyser le bail de location en cours
Vous allez devenir le nouveau bailleur et vous devrez respecter les conditions du bail conclu par le vendeur. C’est pour cela qu’il est nécessaire de vérifier toutes les clauses du bail et les accords conclus. Notamment si le bail inclut la jouissance d’un parking ou d’une cave, le mode de révision du loyer et si le bail est soumis à un statut particulier comme la loi de 1948.
N’hésitez pas à inclure lors du compromis de vente une condition suspensive stipulant que le locataire doit être en règle en termes de paiement des loyers. Les vérifications sont faciles si le bien immobilier appartient à une personne morale. En revanche pour les personnes physiques n’hésitez pas à demander les relevés de compte pour éviter tout risque de fraude.
Si vous souhaitez récupérer le bien immobilier à terme pour l’occuper, attention au nouveau règlement de la Loi Alur qui stipule que pour tous les baux signés à compter du 27 mars 2014, un délai de deux ans est nécessaire avant la reprise du logement même si la durée restante du bail est inférieure.