Connaître son budget immobilier

Une bonne délimitation de son budget immobilier sans oublier les frais annexes permet d'éviter toute désillusion lors de son projet immobilier. Nous allons aborder le calcul du budget selon qu’il s’agisse d’un  projet d’achat d’une résidence principale/secondaire ou d’achat d’un investissement locatif.

Achat résidence principale / secondaire :

Pour connaître votre capacité de remboursement maximum par mois selon une banque, il faut prendre vos revenus fixes nets annuels et toutes les primes « récurrentes » pour connaitre votre salaire moyen par mois. Soit prenant l’exemple d’une personne gagnant 2000€ net par mois en salaire fixe et 6000€ de prime annuelle depuis 3 ans, ses revenus moyennés seront donc par mois de 2500€ ((2000*12+6000)/12). Les différentes banques vont prendre en moyenne 35% des revenus pour obtenir la capacité de remboursement maximum soit dans notre exemple une capacité de 875€ (2500*35%). Vous devrez retirer de cette capacité tous vos crédits en cours qui ont une date de fin supérieure à 6 mois type automobile, consommation, travaux ou immobilier (voir ci-dessous). Exemple : vous avez un crédit automobile de 200€, votre capacité passera à 675€ par mois (875-200). Pour l’achat en résidence secondaire, il faudra retirer de votre capacité d’emprunt votre mensualité de résidence principale ou votre loyer.

Pour connaître ensuite votre enveloppe maximum, il suffit de voir à quel montant de prêt correspond votre capacité maximum de remboursement. Soit pour 875€ et 3% de taux d’intérêt les sommes sont les suivantes :

N’oubliez pas que ce tableau représente  le montant maximum que vous pouvez emprunter qui peut être complété par votre apport. Lorsque vous faites une proposition à 184 000€ frais d’agence inclus pour un appartement, il faut rajouter environ 14 000€ de frais de notaire (7,5-7,8%) et 2 700€ de frais de cautionnement bancaire (1,2-1,5%) sans oublier d’éventuel frais de dossier bancaire. Il sera donc nécessaire dans notre cas de financer 200 700€. Or avec une capacité d’emprunt maximum de 184 517€ sur 25 ans, il faudra compléter avec un apport de 16 700€ ou trouver un appartement moins onéreux. Si vous souhaitez emprunter sur 15 ans, vous pourrez financer maximum 126 705€ soit avoir un apport de 73 995€.

Achat investissement locatif

Si vous achetez un appartement qui a vocation à être loué, le calcul va différer par rapport à un achat en résidence principale. Vous allez toujours calculer votre capacité d’emprunt maximum en prenant votre salaire moyen par mois pondéré à 35% en retirant tous vos crédits annexes. Cependant en achat en résidence locatif (comme pour la résidence secondaire), vous devez aussi retirer de votre capacité votre charge de logement principal soit votre mensualité de crédit ou votre loyer. Dans notre cas précédent, si vous avez une capacité de remboursement maximum de 875€ et une mensualité en résidence principale (ou un loyer) de 600€, vous pourrez emprunter 275€ (875-600). Néanmoins la banque prendra en compte les futurs loyers perçus qu’elle pondérera en moyenne à 80%, votre capacité d’emprunt restante (275€ dans l’exemple), doit représenter au maximum le delta entre votre mensualité et votre futur loyer pondéré. Soit si vous avez une mensualité prévue pour votre investissement de 750€ et un loyer de 600€, le delta est de 270€ (750-600*80%) donc vous pouvez emprunter. Par contre si votre futur loyer est estimé à 500€, le delta est de 350€ (750-500*80%), vous ne pourrez pas emprunter car cette somme est supérieur au 275€, capacité maximum d’emprunt